Bien vieillir chez soi : 25 milliards € de la Banque des Territoires, et après ?
Tribune de Thibault Corvaisier, Président de Merci Prosper et gérant de la Foncière Prosper
25 milliards d'euros. C'est ce que le Groupe Caisse des Dépôts s'est engagé à mobiliser sur cinq ans pour financer la santé et le grand âge en France. Un signal fort. Un engagement sans précédent. La Banque des Territoires, fidèle à sa mission, assume pleinement sa mission sociétale — et c'est heureux.
Mais posons la question qui gêne : est-ce suffisant ?
Non. Et il faut le dire clairement.
Thibault Corvaisier, président de Merci Prosper et gérant de la Foncière Prosper
Le défi démographique est là. Il ne peut plus attendre.
D'ici 2030, la France comptera près de 20 millions de personnes de plus de 65 ans. La génération du baby-boom vieillit, et avec elle une certitude : nos aînés ne veulent pas finir leurs jours en établissement. 85 % des Français âgés souhaitent vieillir chez eux — dans leur maison, dans leur quartier, entourés de leurs repères. C'est un choix profond, légitime, qui mérite d'être entendu et soutenu.
Or les conditions pour rendre ce maintien à domicile réel, sécurisé, digne, ne sont pas au rendez-vous. Les logements ne sont pas adaptés. Les services à la personne peinent à recruter et à se financer. La coordination des acteurs — médecins, auxiliaires de vie, aidants familiaux — reste balbutiante. Et la question du financement, souvent taboue dans les familles, pèse sur des millions de propriétaires seniors qui possèdent un patrimoine immobilier mais manquent de liquidités pour faire face à leurs besoins du quotidien.
Ce sujet a été trop longtemps passé sous silence. Traité comme un problème futur, un sujet de spécialiste, une préoccupation de ministère. Ce n'est plus demain. C'est aujourd'hui.
L'État joue son rôle. Il ne peut pas tout faire!
L'initiative de la Caisse des Dépôts est remarquable. Le Silver Studio de la Banque des Territoires, qui accélère des start-ups comme Click&Care, Domani ou Néosilver, témoigne d'une vision stratégique cohérente. En 2025, près de 6 milliards d'euros ont déjà été engagés pour financer 250 structures de santé et 200 structures médico-sociales. Ce n'est pas une posture : c'est de l'argent concret déployé sur le terrain.
Et pourtant.
Les 25 milliards de la CDC représentent environ 5 milliards par an pour un pays de 68 millions d'habitants, face à un enjeu qui touche plus du quart de la population d'ici la fin de la décennie. Face à des besoins estimés à des dizaines de milliards chaque année pour rénover les logements, structurer les services, former les professionnels, accompagner les aidants.
L'État peut tracer la voie. Il ne peut pas la parcourir seul.
C'est à nous, collectivement, de nous réinventer.
Réfléchir autrement. Penser collectivement.
Ce que j'entends par "se réinventer", ce n'est pas un slogan. C'est une invitation à changer de logique.
Pendant des décennies, le bien-vieillir a été pensé comme un problème à résoudre par la puissance publique. Une charge. Un coût social. Une ligne budgétaire. Cette vision a produit des EHPAD sous-financés, des aidants épuisés, et des seniors qui ne disposent d'aucun outil concret pour monétiser leur patrimoine sans tout vendre et tout perdre.
Réfléchir autrement, c'est comprendre que le vieillissement de la population est aussi une des plus grandes opportunités économiques et sociales de notre temps. Que les seniors propriétaires représentent un capital immobilier colossal — estimé à plus de 3 000 milliards d'euros en France — qui dort dans des murs, alors même que ses propriétaires manquent parfois de revenus pour vivre confortablement.
Réfléchir autrement, c'est imaginer des modèles où l'investissement privé ne vient pas se substituer à la solidarité nationale, mais la compléter. Où des investisseurs éclairés peuvent placer leur épargne dans des structures qui financent concrètement des solutions de maintien à domicile — avec un rendement, une sécurité, et un impact mesurable.
Penser collectivement, c'est accepter que la réponse ne viendra pas d'un seul acteur. Ni de l'État seul. Ni des familles seules. Ni des entreprises seules. Mais d'une coalition d'acteurs — publics, privés, citoyens — qui décident de mettre leurs moyens au service d'un même enjeu.
Ce que fait Merci Prosper - concrètement
C'est dans cette dynamique que s'inscrit Merci Prosper.
Nous ne prétendons pas résoudre seuls le problème du vieillissement en France. Mais nous avons choisi de construire un modèle qui répond à la fois aux besoins des seniors propriétaires et aux attentes d'investisseurs qui cherchent à donner du sens à leur épargne.
Le principe est celui de la vente partielle : un senior propriétaire cède une quote-part de son bien immobilier — pas la totalité, pas l'usage — et reçoit en échange les liquidités dont il a besoin pour adapter son logement, financer ses soins, soulager son quotidien. Il reste chez lui. Il conserve son droit d'occupation à vie. C'est tout ce qu'il veut. Ces ventes partielles sont structurées et financées via la Foncière Prosper, notre véhicule d'investissement agréé ESUS.
De l'autre côté, les investisseurs qui participent via la Foncière Prosper bénéficient d'un placement immobilier sécurisé, avec un objectif de performance de 4,5 % par an — et un avantage fiscal ESUS de 25 % sur leur IR pour ceux qui investissent avant le 30 septembre 2026.
En 2025, la Foncière Prosper a réalisé 4,76 %, au-dessus de l'objectif. 44 seniors accompagnés par Merci Prosper. 532 investisseurs engagés. 7,2 millions d'euros collectés.
Ce ne sont pas des chiffres abstraits. Ce sont des femmes et des hommes qui ont retrouvé une liberté financière sans sacrifier leur liberté de vivre où ils l'ont choisi.
La silver économie a besoin de capitaux privés
Le marché de la silver économie représente en France plus de 30 milliards d'euros par an, et cette enveloppe va mécaniquement doubler au cours des quinze prochaines années. Les besoins en financement — logements adaptés, services à domicile, innovation médico-sociale — sont exponentiels.
L'engagement de la CDC est le signal que ce secteur mérite d'être pris au sérieux. Il devrait aussi être le signal pour les investisseurs privés que ce marché est mature, structuré, et porteur de rendement réel.
Investir dans la silver économie n'est plus une posture philanthropique. C'est une décision de placement éclairée, dans un secteur à contre-courant de la volatilité des marchés financiers, ancré dans la valeur réelle de l'immobilier, soutenu par une dynamique démographique inéluctable.
Alors oui, la Caisse des Dépôts ouvre la voie. C'est son rôle. Mais la voie, maintenant, il faut la parcourir ensemble.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la Foncière Prosper ?
La Foncière Prosper est une foncière solidaire agréée ESUS (Entreprise Solidaire d'Utilité Sociale) qui finance le maintien à domicile de seniors propriétaires. Elle permet à des investisseurs particuliers d'acquérir des quotes-parts immobilières tout en contribuant à une mission sociale concrète : permettre aux seniors de vieillir chez eux, dans des conditions dignes et choisies.
Comment fonctionne l'avantage fiscal ESUS ?
Les investisseurs dans la Foncière Prosper bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % du montant investi, dans le cadre du dispositif IR-PME ESUS. Elle s'ajoute à l'exonération d'IFI dont bénéficient les parts de la Foncière. Elle ne peut pas être garantie au-delà de cette date et dépend de la situation fiscale de chaque investisseur.
Quelle est la différence avec une SCPI ?
Contrairement à une SCPI classique, la Foncière Prosper n'acquiert pas des biens pour les louer à des tiers. Elle achète des quotes-parts de biens occupés par leurs propriétaires seniors, qui continuent d'y vivre. Le modèle est donc fondamentalement différent : pas de vacance locative, pas de frais de gestion élevés, et un impact social direct et mesurable.
Le bien-vieillir peut-il vraiment être financé par l'investissement privé ?
Oui — à condition que les modèles soient bien structurés, transparents, et alignés sur des besoins réels. L'investissement privé ne remplace pas la solidarité nationale : il la complète. C'est l'approche que défend la Foncière Prosper, en lien avec les dynamiques portées par la Banque des Territoires et les acteurs de la silver économie.
Ensemble, maintenant
La Caisse des Dépôts a posé un jalon. Elle a dit, avec la force d'une institution publique, que le bien-vieillir est une priorité nationale. Que ce sujet mérite des investissements massifs, une vision long terme, une coalition d'acteurs.
Je partage cette conviction. Et je crois que le moment est venu pour chacun d'entre nous — citoyens, entrepreneurs, investisseurs — de prendre sa part.
Chez Merci Prosper et à la Foncière Prosper, nous avons choisi de commencer maintenant.
Parce que demain, c'est aujourd'hui.
Pour en savoir plus sur la Foncière Prosper et les projets financés, rendez-vous sur fonciere.merciprosper.com.
(*) Objectifs de performance non garantis. L'investissement comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Durée recommandée : 7 à 10 ans. La réduction fiscale ESUS de 25 % est prorogée jusqu'au 30 septembre 2026 et dépend de la situation fiscale individuelle de chaque investisseur.