Foire aux questions
Voici les questions qui nous sont souvent posées
🤜🤛 L’économie solidaire et le “Bien-vieillir”
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Une foncière de l’ESS est une entreprise cherchant à concilier solidarité, performances économiques et utilité sociale.
Acteur économique de poids, l'ESS représente 10 % du PIB et près de 14 % des emplois privés en France.
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L’agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale) est un label d’identification réservé aux entreprises de l’Économie Sociale et Solidaire qui leur permet de confirmer leur éligibilité à certains financements et à certaines réductions fiscales.
Cet agrément s’inscrit dans le cadre de la loi relative à l’économie sociale et solidaire de 2014 qui vise à créer un écosystème favorable au développement des entreprises de l’ESS.
Pour être éligibles à l’agrément « ESUS », les entreprises de l’ESS doivent remplir certaines conditions :
poursuivre une utilité sociale à titre d’objectif principal, en direction des publics vulnérables, ou en faveur de la préservation et du développement du lien social, de l'éducation à la citoyenneté, du développement durable, de la transition énergétique, de la promotion culturelle ou de la solidarité internationale,
prouver que la recherche d’utilité sociale a un impact soit sur le compte de résultat, soit sur la rentabilité de l’entreprise,
avoir une politique de rémunération respectant deux conditions :
la moyenne des sommes versées, y compris les primes, aux cinq salariés ou dirigeants les mieux payés ne doit pas excéder un plafond annuel fixé à 7 x le SMIC,
la rémunération versée au salarié le mieux payé ne doit pas excéder un plafond annuel fixé à 10 x le SMIC,
les titres de capital de l’entreprise ne doivent pas être soumis à des négociations en bourse.
Certaines structures de l’ESS mentionnées au titre II de l’article 11 de la loi du 31 juillet 2014 sur l’ESS bénéficient de plein droit de l’agrément ESUS en raison de leur activité.
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Les plus de 60 ans représenteront près de 1/3 de la population en 2040, la priorité aujourd'hui n'est plus d'allonger la durée de la vie mais d'améliorer la qualité de vie des personnes vieillissantes. En effet, si l’espérance de vie augmente, l’espérance de vie en bonne santé quant à elle est en moyenne de 8 ans inférieures.
Par ailleurs, au passage à la retraite, les seniors perdent en moyenne entre 30% et 50% de leur revenu et ils sont près de 1 sur 2 à ne pas réussir à boucler leur fin de mois. Il leur manque en moyenne 500€ par mois pour avoir une retraite confortable alors qu’ils sont 70% à être propriétaire de leur logement.
Merci Prosper veut mettre fin à cette aberration et « permettre à tous les seniors de bien-vieillir, libres et heureux ».
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La Foncière Prosper - Générations Solidaires est une foncière solidaire car ses statuts répondent aux exigences de la loi relative à l’économie sociale et solidaire de 2014 et que la raison d’être de la Société est de poursuivre une utilité sociale
(i) Apporter un soutien financier à des personnes en situation de fragilité
(ii) Contribuer au développement du lien social et à la cohésion territoriale
(iii) Concourir au développement durable et à la transition énergétique
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Merci Prosper a créé la Foncière Prosper regroupant des investisseurs ayant un intérêt à investir dans le bien-vieillir.
Merci Prosper est associé commandité de la Foncière Prosper et à ce titre en charge des investissements de la Foncière Prosper.
La Foncière Prosper a donné un mandat de recherche à Merci Prosper pour sourcer des biens répondant à sa politique d’investissement.
Chaque entité dispose de ses propres organes de gestion et de contrôle qui sont détaillés dans un document accessible sur nore site.
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Le contrat Prosper permet aux seniors de libérer le juste montant correspondant à leur besoin tout en restant chez eux à 100%. Pas de besoin de vendre 100% de leur bien pour faire face à des besoins réels mais limités.
Avec l’âge, le senior a intérêt à prendre le moins de risque possible afin de sécuriser sa situation et conserver son patrimoine investi dans son logement dont il connait la valeur, c’est moins risqué que de se retrouver avec beaucoup de liquidité et de réaliser d’autres types de placement.
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Oui.
Vous pouvez lui proposer de se rendre sur le site de merciprosper.com afin de signer un contrat Prosper et financer ainsi son projet.
Si vous avez investi dans la Foncière Prosper, vous financerez ainsi le projet d’un senior dans la foncière dont vous êtes actionnaire, bien sûr s’il est éligible.
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La société en commandite par actions (SCA) est une forme de société commerciale, au même type qu’une SAS ou une SARL. Il s’agit d’une société de capitaux et d’une société par actions car son capital social est représenté par des actions librement négociables.
La SCA se différencie des autres sociétés commerciales par la répartition des associés en 2 catégories distinctes :
Les associés commandités ici la Société Merci Prosper, gérante de la SCA, indéfiniment et solidairement responsable du passif social.
Les associés commanditaires ici les investisseurs dont la responsabilité est limitée au montant de leur apport au capital de la Foncière.
Une SCA doit obligatoirement être dirigée par un ou plusieurs gérants ici Merci Prosper.
Enfin, afin de représenter les commanditaires, la gérance est contrôlée par un conseil de surveillance, désigné par les actionnaires durant l’assemblée générale ordinaire de la SCA.
Ce conseil doit compter au minimum 3 membres
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La SCA est une structure juridique présentant de nombreux intérêts notamment celui de faire la distinction entre les investisseurs (les associés commanditaires) et le gestionnaire (l’associé commandité) et de protéger les investisseurs qui ne sont pas responsable de tous les risques financiers en cas de dette de la SCA assumé par le gestionnaire.
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La Foncière Prosper appartient à l’ensemble de ses investisseurs. En investissant dans la Foncière Prosper, vous devenez actionnaire et la Foncière Prosper vous appartient à hauteur de votre investissement.
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La Foncière Prosper est gérée par la société Merci Prosper et contrôlée par le Conseil de Surveillance qui représente l’ensemble des associés commanditaires, c’est-à-dire les investisseurs.
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Le Conseil de Surveillance a pour missions principales : la définition ou la modification de la politique d’investissement de la Foncière Prosper, les règles en matière de placement de trésorerie de la foncière, la rémunération des salariés de la foncière dont les salaires sont supérieurs à 75k€ annuel soit le contrôle de la bonne gestion de la foncière.
Les 3 membres initiaux sont des personnes reconnus dans notre univers :
Gestion financière
Charles François Bonnet, ancien Président de la société de gestion Turgot AM
Silver Economie
Romain Ganneau, Directeur Général de Silver Valley après 12 ans chez AG2R La Mondiale (action social, pole habitat,..)
L’innovation dans l’immobilier
Charles Ruelle, Président de Sezame, leasing immobilier
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La politique d’investissement de la Foncière Prosper est très claire : investir dans des parts indivises de biens immobiliers résidentiels appartenant à des seniors âgés de plus de 60 ans et répondre à un besoin d’utilité sociale.
Notre objectif est d’apporter une solution au plus grand nombre de seniors tout en répondant à une contrainte forte de liquidité.
Dans cette logique, nous adressons les villes de plus de 30 000 habitants ou les régions touristiques répondant à une dynamique économique forte et privilégions les biens immobiliers bien entretenus.
Par ailleurs, nous avons une démarche pragmatique visant à nous développer progressivement en commençant par la région Paris Ile de France, siège de notre société avant de proposer le service sur tout le territoire national.
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Merci Prosper est le commandité et le gérant de la Foncière Prosper. Si la société devait fermer, cela ne change rien pour vous en qualité d’investisseur. Un nouveau gérant sera désigné par le Conseil de Surveillance qui représente l’ensemble des associés commanditaires i.e les investisseurs.
🏛️ Structure et Gouvernance de la Foncière Prosper
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Investir dans la Foncière Prosper, c’est contribuer à aider des seniors à bien vieillir, libres et heureux et leur apporter l’autonomie financière dont ils ont besoin pour financer leurs dépenses contraintes et leurs projets de vie.
Concrètement votre épargne leur permet de libérer une partie de leur patrimoine bloqué dans la pierre et le transformer en argent liquide, c’est donc bon pour eux et également pour l’économie puisque cet argent sera transformé en argent utile, injectée dans l’économie et créateur de valeur pour la société et chacun de nous.
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Tout le monde peut investir dans la Foncière Prosper : particuliers, personne morale et institutionnels.
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Oui vous pouvez investir via votre holding. En revanche, vous ne bénéficierez pas de la réduction de l’impôt sur le revenu de 25% prévue par la loi des Finances pour l’investissement dans une société de l’économie sociale et solidaire (ESUS)
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Oui. Nous aurons besoin d’une attestation écrite du tuteur et une confirmation du juge des tutelles validant ce placement.
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Nous avons souhaité que l’investissement dans la Foncière Prosper soit accessible à tous et nous avons fixé volontairement le montant minimum de souscription à 10 parts de la SCA.
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Non.
Depuis les évolutions introduites par la loi de finances 2026, le champ des activités éligibles au mécanisme de report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts a été restreint.
Les activités immobilières de type marchand de biens / promotion immobilière ou assimilées ont été exclues du dispositif dans le cadre du nouveau texte.
Compte tenu de la nature de son activité, la Foncière Prosper n’est donc plus éligible à ce mécanisme de remploi fiscal.
Cela signifie que l’investissement dans la Foncière Prosper ne peut plus être utilisé pour bénéficier du report d’imposition prévu par le 150-0 B ter.
🤝 Conditions d’investissement
📝 Processus de souscription
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C’est très simple et rapide : vous n’avez qu’à vous laisser guider.
La souscription se fait directement en ligne et de manière sécurisée sur la plateforme https://fonciere-prosper.vasco.fund/fr-FR
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Les particuliers bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25% du montant de leur souscription. Cette réduction fiscale est liée au fait qu’ils investissent dans une société de l’économie sociale et solidaire, bénéficiant de l’Agrément ESUS.
A noter que cette réduction d'impôts sur le revenu est validée annuellement par le Gouvernement.
A compter d’une date qui sera fixée prochainement par décret, le taux sera fixé à 25 % pour les versements effectués jusqu’au 30 septembre 2026.
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C’est très simple. Lorsque vous souscrivez à la Foncière Prosper, nous vous transmettons en retour une confirmation de votre investissement avec un justification de votre droit à réduction d’impôts sur le revenu que vous intégrerez à votre déclaration de revenu de l’année de souscription.
Montant maximal de la réduction
Le montant de la réduction d'impôt obéit à un système de double plafonnement, 2 limites sont appliquées l'une après l'autre.
D'une part, le montant des versements pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt, est limité de la manière suivante :
• 50 000 € / an pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
• 100 000 € / an pour un couple de personnes mariées ou pacsées soumises à une imposition commune
La fraction des versements qui excède cette première limite ouvre droit à la réduction d'impôt au titre des 4 années suivantes dans les mêmes limites.
D'autre part, cette réduction d'impôt est ensuite prise en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux pouvant être accordés au titre de l'impôt sur le revenu. Cette limite globale est fixée à 10 000 € par an. Il est également possible de reporter l’excédent sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la cinquième inclusivement (conditionné au montant d’impôt à payer).
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Des commissions de souscription de 9% sont déduites du montant d’investissement.
Cela ne vient pas pas impacter au niveau de l’avantage fiscal car celui-ci est bien calculé sur le montant brut qui est déclaré.
Ce coût est une pratique courante qui permet de rémunérer et d’assurer les coûts liés aux acquisitions. -
La durée recommandée d’un investissement dans l’immobilier est en général de 8 ans selon l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), il en est de même pour la Foncière Prosper même si rien ne vous empêche de revendre vos actions de la SCA avant. Une durée minimum de détention de 3 ans est prévue. selon l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), il en est de même pour la Foncière Prosper même si rien ne vous empêche de revendre vos actions de la SCA avant.
Une durée minimum de détention de 3 ans est prévue.
En cas d’investissement lié à la réduction d’impôt, les parts doivent être conservées 5 ans pour ne pas risquer une requalification fiscale. La sortie à 5 ans se fait en gré à gré. Pour un rachat par la foncière des parts, celles-ci doivent être détenues pendant 7 ans. -
Vous pouvez récupérer votre argent passé un engagement de 3 ans minimum.
Pour se faire, vous pouvez demander à ce que la Foncière Prosper vous rachète vos parts ou les céder à un tiers.
Dans le cas du rachat des parts par la Foncière Prosper, elle assure la liquidité en conservant 15% de la totalité des encours de la SCA, par les nouvelles souscriptions permettant de compenser la sortie d’investisseurs, par la revente des biens ou le rachat des parts indivise participera à assurer votre liquidité. Si la demande était trop importante et amenait à une réduction du capital supérieur à 20% alors la priorité serait donnée aux investisseurs les plus anciens jusqu’à ce maximum.
Dans le cas d’une cession, vous suivrez alors la procédure d’agrément définie dans les statuts avant de pouvoir céder à un tiers.
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En investissant dans la Foncière Prosper, je deviens propriétaire d’actions de la SCA. Je suis actionnaire de la Foncière Prosper qui détient principalement des parts indivises de bien appartenant des personnes âgées de plus de 60 ans.
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Non, les parts de la SCA ne sont pas soumises à l’IFI. En effet la SCA profite d’une exonération profitant aux actions des sociétés agréées ESUS (article IV alinéa 250)
📊 Performances de l’investissement
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La performance que je peux attendre de mon investissement dans la Foncière Prosper est de 3% par an hors effet immobilier à laquelle il est nécessaire d’ajouter l’évolution du marché immobilier et pour les particuliers l’avantage fiscal de 25% pour une durée de détention de 7 ans minimum.
Le rendement cible pour les particuliers est de 7.09% / an sur 7 ans avant impôt en prenant comme hypothèse une appréciation du marché immobilier de +1,5% par an, correspondant à l’inflation. Pour les institutionnels ne bénéficiant pas de l’avantage fiscal, l’objectif de performance annuelle est de 4,5%.
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Non, la Foncière Prosper ne perçoit pas de loyers. Votre rémunération sur la durée est sécurisée dans la décote dont vous bénéficiez à l’acquisition une fois les couts d’acquisition payés. En l’absence de variation de marché immobilier, vous êtes assuré de votre performance.
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La performance de la Foncière Prosper se mesure exclusivement à travers la variation de valeur de l’action de la SCA. Il n’y a pas de distribution de dividende versée et c’est normal vu que les seniors ne paient pas de loyer. Les investisseurs réalisent leurs résultats seulement au moment de la revente du bien. Entre l’acquisition et la revente, les parts de la SCA sont revalorisés chaque année en fonction de l’évolution du marché immobilier.
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Non, la performance de la Foncière Prosper n’est pas garantie. La performance de votre placement dépendra de l’évolution du marché immobilier et de la valorisation des biens achetés par la Foncière Prosper.
🏡 Sélection et gestion des bien immobiliers
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Le Conseil de surveillance qui établit la politique d’investissement de la Foncière Prosper a deux obsessions dans son travail de sélection de biens immobiliers à la mise en place. Servir l’objectif de son projet d’utilité sociale et s’assurer de la liquidité du logement.
Dis autrement, quand le bien sera à vendre, il doit s’assurer qu’il trouvera preneur rapidement. Aussi il choisit les biens en fonction de leur localisation et de leur état.
Les rapports du Conseils de Surveillance et la politique d’investissement sont consultables ici.
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La gérance utilise des outils de place reconnus (PriceHubble et Homiwoo) utilisés par les principaux acteurs du marché (assureurs, société de gestion et gérant de fonds, DGFIP…) qui lui permet de fixer un prix de marché objectif du bien, indépendant des parties prenantes et intégrant la dynamique de marché, les caractéristiques du bien, son état et son diagnostic énergétique.
Une visite est systématiquement organisée afin d’évaluer le bien. Nous nous appuyons sur des partenaires locaux ayant une excellente connaissance de la réalité terrain et qui permet de valider la valorisation initiale.
C’est ainsi que nous établissons un rapport complet expliquant notre valorisation que nous partageons avec nos clients et qui nous permet de nous appuyer sur des données objectives et tangibles, permettant d’acheter le bien au « bon prix » c’est-à-dire sur la base d’une valorisation juste.
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La Foncière Prosper bénéficie d’un droit de visite annuel et le senior est tenu d’informer le co-indivisaire de toutes dégradations et d’effectuer les réparations nécessaires afin de maintenir le bien en bon état de réparation et d’entretien.
Ces dispositions permettent à la Foncière Prosper s’assurer de la qualité des biens à la revente.
🔍 Coûts et risques
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Les couts supportés par les investisseurs dans la Foncière Prosper sont de 3 natures :
Commission de souscription : 9% des montants investis
Frais d’entrée : 0%
Les couts d’acquisition des biens
Les droits de mutations (frais de notaires) : entre 8 et 13% de la part indivise en fonction du montant
les frais de la convention d’indivision : < env. 1% de la valeur du bien
les couts de l’opération de Merci Prosper 10% TTC du besoin du senior
A la revente, il y aura un cout d’intermédiation pour revendre la part indivise
Les couts de la Foncière Prosper
Les frais de fonctionnement : convocation AG, Comptabilité…
Les couts d’expertise immobilière, les couts de l’assurance propriétaire non occupant (PNO)
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Les risques liés à l’investissement dans la Foncière Prosper sont les suivants :
Risque immobilier en cas de baisse du marché immobilier et de baisse du prix des biens achetés par la foncière
Risque économique en cas d’augmentation des taux
Risque de gestion en cas de dégradation des immeubles / des biens de la foncière
Risque de contrepartie en cas de situation financière difficile de la Foncière Prosper
Risque sur les placements de l’excédent de trésorerie
Risque réglementaire en cas de perte de l’Agrément ESUS
Risque de liquidité en cas de retrait massif des associés commanditaires
Risque de perte en capital
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Oui, si le marché immobilier résidentiel chute et que la valorisation des biens achetés dans le cadre de la Foncière suit cette tendance, les parts de biens achetés baisseront, vous supportez un risque de perte en capital.
Voir l’ensemble des risques. -
La fiscalité à la revente de votre investissement dans la Foncière Prosper est identique à tous les placements.
En cas de plus-values sur la revente de vos actions, elles sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (appelé également flat tax). Ce prélèvement est constitué de l'impôt sur le revenu (12,8 %) et des prélèvements sociaux (18,60 %).
🤷 Comparaison avec d’autres investissements
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La Foncière Prosper ne supporte aucun aléa viager.
Votre performance sera la même quelque soit la durée de vie du senior. Pas de pari sur la mort, pas de risque de mortalité.
C’est ce qui fait la singularité du contrat Prosper : le senior paie un prix juste et équilibré. Le contrat est d’une durée de 10 ans, s’il décide de partir plus tot ou décède, un complément de prix lui sera versé à lui ou ses héritiers, s’il souhaite reste plus longtemps, il paiera l’équivalent d’un loyer et ca lui coutera un peu plus cher.
Dans un fonds viager, votre performance est liée à l’espérance de vie des seniors : plus la durée est courte et plus votre performance sera élevée. C’est une des raisons pour lesquelles le viager est resté un marché de niche.
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La Foncière Prosper ne perçoit pas de loyer comme c’est le cas pour une SCPI, n’investit pas dans des foncières cotées comme c’est le cas un OPCI, protège les investisseurs contre tous les risques liés aux dettes ce qui n’est pas le cas d’une SCI pour laquelle les investisseurs sont indéfiniment responsables des dettes des associés.
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La foncière solidaire permet d'investir de manière mutualisée dans plusieurs projets quand les solutions de financement participatif permettent de choisir un projet spécifique à financer.
La plupart des solutions de financement participatif solidaires proposent des dons ou des prêts au porteur de projets afin de collecter des fonds et financer des projets à impact positif sur la société ou initiatives solidaires engagées pour une cause. Les projets financés par le crowdfunding solidaire peuvent couvrir une grande variété de domaines, tels que l’aide aux personnes défavorisées, le soutien à des causes humanitaires, la protection de l’environnement ou la promotion de l’éducation. Les organisations à but non lucratif, les associations et les ONG sont souvent des acteurs importants dans le crowdfunding solidaire.
Une chose est sure : que vous choisissiez la foncière solidaire ou le financement participatif solidaire, c’est l’occasion d’exprimer votre solidarité, et de partager votre générosité !
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Investir dans la foncière Prosper présente 2 principaux avantages par rapport à un investissement locatif
Éviter le risque de « vacance » de locataire dans la mesure où le senior continue à habiter 100% chez lui.
Sécuriser le paiement des loyers à traves la décote dont bénéficient les investisseurs à la mise en place et qui intègre une indemnité d’occupation pendant la durée du contrat.
Nous n’avons pas répondu à votre question ?
Il est sûrement temps d’échanger directement avec nous !
