Les investisseurs détiennent des actions d’une foncière détenant des part-indivises de biens immobiliers appartenant à des seniors dont le prix peut varier en fonction du marché immobilier. En conséquence, la valorisation des parts de la foncière est directement lié à la hausse ou à la baisse du marché immobilier résidentiel.  

Les investisseurs portent le risque que les biens dont ils sont détenteurs de parts indivises par la foncière se dégrade en cas de mauvais entretien.   

Pour limiter les risques de dégradations, la foncière a mis en place en place une disposition pour bénéficier d’un droit de visite afin de s’assurer que le bien continue d’être bien entretenu. Par ailleurs, par le Contrat Prosper, le senior est tenu d’informer la foncière de toutes dégradations et d’effectuer les travaux nécessaires afin de maintenir le bien en bon état de réparation et d’entretien.

Enfin il est rappelé que les gros travaux régit par l’article 606 du code civil seront pris en charge par les indivisaires à due concurrence de leur quote-part indivise et contribueront à maintenir en bon état le bien immobilier. 

Les investisseurs portent un risque en cas d’augmentation des taux d’intérêts. En effet, une hausse des taux d’intérêts a pour conséquence du durcir les conditions de crédit sur les emprunts et se traduit par un tassement de la demande d’acquisition et une baisse du marché. Cette baisse des prix impacterait la revalorisation des biens détenus par la foncière et par effet de conséquence le prix de la part des actions de la SCA.  

Le modèle économique de la Foncière Prosper – Générations Solidaires s’appuie sur l’achat de parts indivises de biens immobilier de seniors qui ne seront revendues qu’à la fin du contrat. La foncière, ne percevant aucun loyer, ne réalisera son investissement qu’à son terme.

Pour chaque investissement, la foncière avec les liquidités des investisseurs verse un montant correspondant au besoin du senior et l’ensemble des frais associés. C’est simplement à la fin du contrat, au moment de la revente que la performance de l’investissement est réalisée.

Entre l’acquisition et la revente, le portefeuille d’actifs immobiliers est valorisé à sa juste valeur. 

Les investisseurs portent un risque de contrepartie sur la foncière dans les cas suivants : 

- Incapacité d’honorer le versement de mensualités aux seniors  

- Incapacité de payer des charges notamment celles liées aux gros travaux (art. 606 du code civil) 

- Blocage de la vente du bien par les héritiers  

La foncière a mis en place des règles limitant ces cas. Les besoins des seniors qu’ils soient immédiat à la mise en place ou sous forme de mensualité pour augmenter leur pouvoir d’achat sont systématiquement provisionnés à la mise en place de l’opération tout comme les gros travaux dont nous pouvons apprécier le montant à la mise en place. En cas de blocage de la vente par les héritiers, La foncière pourra contraindre les héritiers à vendre en application de l’article 815 du Code Civil stipulant « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » 

La trésorerie de la Société peut être important pour plusieurs raisons 

- Le décalage entre les augmentations de capital et les investissements réalisés 

- Le décalage entre les appels de fonds nécessaires à la réalisation d’un projet et les besoins de seniors pouvant être versés périodiquement 

- Les provisions de travaux pouvant être réalisées 

- 15% des montants souscrits sont conservés en trésorerie disponible pour assurer les rachats de parts de la SCA 

La politique de gestion définit la manière dont cette trésorerie doit être placée. Ainsi aucun risque de change ne sera pris et une exposition très limitée sera réalisée sur des produits comportant des risques de perte en capital, de risque de taux, de crédit ou de liquidité. Enfin, une diversification des catégories de placement sera privilégiée.

L’agrément ESUS est une « porte d’entrée » pour les entreprises de l'ESS à forte utilité sociale recherchant un accès au financement de l'épargne solidaire. L’agrément ESUS permet également d'attirer des investisseurs, qui bénéficient, en échange d'un investissement au capital de certaines catégories de PME, de dispositifs de réduction d’impôt.  

Les investisseurs particuliers dans la Société́ bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu défini par l’article 199 terdecies-0 AA du Code Général des Impôts à hauteur de 25% de l’investissement jusqu ‘au 31 décembre 2025 (plafonné à 10 000€ par an dans le cadre du plafonnement des niches fiscales sachant que la fraction des versements qui excède ces plafonds ouvre droit à la réduction d'impôt au titre des quatre années suivantes dans les mêmes limites). Cette réduction d’impôt représente une part substantielle de la rentabilité́ de l’investissement. 

En cas de disparition de cet avantage fiscal, les augmentations de capital auprès des particuliers seraient rendues plus difficiles et aurait pour conséquence : 

- le risque de plafonnement du capital de la Société qui limiterait de financer de nouveaux projets  

- le risque de liquidé renforcée pour les investisseurs désireux de procéder à la cession ou au retrait de titres indépendamment des ventes d’actifs. 

Le capital social d’une société à capital variable est susceptible de diminution par la reprise totale ou partielle des apports des commanditaires et fait porter un risque aux investisseurs en cas de rachat massif. 

Ce risque est limitée par trois éléments inscrits dans les statuts ou aux dispositions fiscales :  

- 15% des montants souscrits sont conservés en trésorerie disponible 

- inaliénabilité des parts pendant 3 ans rendant impossible la sortie sur les 3 premières années 

- La nécessité de conserver 7 ans minimum ses parts pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu lié à l’agrément ESUS  

- La diminution de capital est limitée statutairement à 20% par an.